Como funciona um consórcio imobiliário?

Você já deve ter visto por aí algumas propagandas falando sobre consórcio imobiliário, mas de forma que não é possível entender exatamente o que é e como ele funciona.

Ao invés de irmos diretamente para os termos técnicos, quero te convidar a entender o que é um consórcio em sua essência para que possa saber como ele funciona em grupos maiores e até mesmo na aquisição de imóveis.

Como funciona um consórcio?

Imagine que você tem um grupo de doze amigos e todos têm um objetivo em comum: dentro do próximo ano querem viajar gastando por volta de R$12 mil.

É claro que cada um poderia individualmente poupar algo em torno de R$1 mil por mês para fazer a tão sonhada viagem.

Acontece que todos ali reconhecem que, apesar da situação financeira permitir, falta disciplina.

Com isso, pensando em ajudar e ser ajudado, fazem o seguinte acordo: todos os meses cada um dos participantes vai depositar R$1 mil para o grupo e um dos integrantes será sorteado para pegar os R$12 mil e viajar.

À medida que o tempo for passando, aqueles integrantes que já tiverem feito a viagem seguem pagando o mesmo valor mensal para que todos tenham a sua vez.

Para deixar o grupo mais organizado, tem uma pessoa que é responsável por cobrar R$1 mil de todo mundo e por fazer o sorteio de maneira justa e transparente.

Isso não demanda muito esforço, afinal são poucas pessoas, todas se conhecem e têm um sentimento de confiança entre si e o combinado dura apenas um ano, que não é um espaço de tempo tão longo e reduz o risco.

Parece ótimo, não é?

Mas suponhamos que ao invés de doze amigos seja na verdade um grupo bem maior e composto por pessoas que não se conhecem.

Neste caso já é importante implementar algumas estruturas que ofereçam segurança e transparência para os integrantes, afinal, sem ter confiança no processo ninguém participaria do mesmo. E naturalmente isso tem o seu preço.

É bem isso que acontece em consórcios: se paga uma taxa de administração, além de outras possíveis taxas, para que o grupo formado seja mantido e gerenciado ao longo do tempo combinado, garantindo que todos tenham a sua vez de maneira justa.

Além disso, ao longo do tempo o valor da parcela precisa ser reajustado porque, como o preço das coisas tende a subir (alô, inflação!), se o valor das parcelas permanecesse o mesmo ao longo do tempo, o último a ser contemplado não teria acesso a algo tão bom quanto o primeiro.

Essa é uma maneira de garantir que todos do grupo terão o mesmo poder de compra com a carta de crédito disponibilizada.

E como ser contemplado em um consórcio imobiliário?

Existem duas maneiras de ser contemplado em um consórcio: sorteio e lance. Com relação ao sorteio, não existe muito mistério. É função da administração garantir que o mesmo seja transparente e justo, promovendo igualdade de oportunidades para todos os consorciados.

Já o funcionamento do lance é semelhante às regras de leilões e é uma alternativa para aumentar as chances de ser contemplado.

Neste caso, cada consorciado interessado indica o quanto estaria disposto a desembolsar para ser contemplado o quanto antes. Aquele que apresentar o maior valor é contemplado com a carta de crédito e realiza a antecipação de parcelas no valor do lance que foi apresentado.

Em ambos casos os anúncios são feitos durante as assembleias de consórcio.

Essas assembleias são reuniões – que acontecem em um intervalo de tempo especificado em contrato – entre os consorciados e tem a função de, além de ser o momento de divulgação dos contemplados, tratar de outros assuntos pertinentes ao grupo, como por exemplo a própria prestação de contas da administradora.

Hoje em dia a maioria das administradoras viabiliza a participação de assembleia de maneira on-line e ao vivo, e em muitos casos inclusive permitem o acesso a gravação para que os participantes se inteirem sobre o que aconteceu em outro momento.

Mas calma que não é tão simples assim

Perceba que por mais que não tenha cobrança de juros, a taxa de administração e outras taxas envolvidas não podem ser renegociadas nem reduzidas. Então, diferentemente do que acontece em um financiamento, não há ‘desconto’ no caso de antecipação de parcelas.

Isso acontece porque, por mais que a sua vontade tenha mudado por algum motivo particular e você queira antecipar o pagamento (vai que você ganhou um sorteio e já tem na mão o dinheiro que precisa), você assinou um acordo perante a um grupo que conta com a sua participação e deve ter os seus direitos respeitados.

Portanto, se você tiver pressa e quiser pagar as parcelas antecipadamente você até pode, mas não haverá desconto para tal. Afinal, o grupo continuará existindo e a administradora continuará prestando o serviço, quer você esteja lá ou não.

E com isso, existe um ponto negativo com relação ao consórcio imobiliário

Tudo isso explicado, vale ressaltar que se tem um ponto bastante negativo em relação ao consórcio é o tempo que o contratante leva até poder usufruir a carta de crédito.

Na melhor das hipóteses pode ser no primeiro mês e na pior, só no último, e no meio tempo o que reina é a incerteza.

E acaba que é um tanto natural do ser humano acreditar que será um dos primeiros a ser contemplado. Porém, não existe absolutamente nada que garanta isso, muito pelo contrário.

Qualquer administradora de grupos de consórcio séria deve deixar bastante claro que não há nada que possa trazer certeza em relação ao tempo para ser contemplado.

E assim como existe a chance de o contratante ser o primeiro da fila, também existe a chance de ser o último.

Perceba, quando falamos do risco envolvido em ser o último contemplado, não é só o risco de demorar a poder se mudar para a casa definitiva no caso de um consórcio imobiliário, mas também o risco de ter que pagar por anos e anos de aluguel e mantendo também a parcela do consórcio.

É o custo de não poder arrojar nos investimentos por não ter clareza sobre o horizonte para sua utilização e perder uma série de oportunidades. Como a incerteza em relação a como negociar o contrato de aluguel, uma vez que você não sabe se será contemplada ao final do consórcio ou não.

Portanto, se você viu ou ouviu brevemente por aí sobre consórcios e já achou uma boa ideia para aderir, é preciso ter em mente e avaliar os riscos e custos decorrentes dela devem ser considerados com bastante pé no chão.

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